Chiều 19/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đích thân chủ trì buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội. Tại đây ông nhấn mạnh, từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.
Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phần lớn vận hành quanh tư duy “mua để bán lại”. Giá trị tài sản thường được đo bằng biên độ tăng giá theo thời gian hơn là hiệu quả khai thác thực tế. Tuy nhiên, một tín hiệu đáng chú ý đang xuất hiện: tư duy phát triển nhà ở đang dần dịch chuyển sang mô hình bền vững hơn – nơi nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần chiến lược của thị trường.Thông điệp này càng trở nên rõ ràng khi định hướng phát triển đến năm 2030 nhấn mạnh rằng, bên cạnh nhà ở để bán, nhà ở cho thuê cần được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những khu vực có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân. Đây không chỉ là thay đổi về mặt chính sách, mà còn phản ánh sự chuyển dịch tư duy phát triển đô thị theo hướng thực chất và dài hạn.
Từ nhu cầu thực tế đến chiến lược phát triển quốc gia
Tốc độ đô thị hóa nhanh, dòng dịch chuyển lao động mạnh về các trung tâm kinh tế lớn đang tạo ra nhu cầu lưu trú rất lớn. Tại nhiều địa phương có khu công nghiệp, bệnh viện, trường đại học hoặc trung tâm logistics, nhu cầu thuê nhà gần như luôn duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, nghịch lý của thị trường hiện nay là nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung chất lượng vẫn thiếu hụt đáng kể. Phần lớn nhà cho thuê đang phát triển nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch, chất lượng không đồng đều, trải nghiệm sống còn hạn chế.
Đây cũng là lý do định hướng mới của Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc phát triển nhà ở xã hội để bán, mà còn thúc đẩy mô hình nhà ở cho thuê như một giải pháp an sinh và phát triển đô thị dài hạn. Các địa phương được yêu cầu rà soát quỹ đất, chuẩn bị đất sạch, đồng thời hoàn thiện cơ chế về tín dụng, quy hoạch và thủ tục để thu hút khu vực tư nhân tham gia vào hệ sinh thái này.
Cửa sổ cơ hội cho người có đất sẵn
Nếu trước đây, nhiều người sở hữu đất thường lựa chọn phương án “để đó chờ tăng giá” hoặc xây dựng theo mô hình truyền thống, thì bối cảnh hiện nay đang mở ra một hướng đi khác: khai thác giá trị đất bằng mô hình bất động sản tạo dòng tiền ổn định.
Đặc biệt với những quỹ đất nằm ở vị trí đắc địa như:
- Gần khu công nghiệp: Nơi tập trung lượng lớn chuyên gia, công nhân kỹ thuật và lao động nhập cư có nhu cầu thuê ổn định quanh năm.
- Gần bệnh viện, trường đại học: Nhu cầu lưu trú từ sinh viên, bác sĩ, người nhà bệnh nhân hoặc nhân sự y tế luôn hiện hữu.
- Khu vực đô thị vệ tinh, vùng có tốc độ dân cư tăng nhanh: Khi giá nhà tại trung tâm ngày càng cao, nhu cầu thuê tại các khu vực ven đô, có kết nối hạ tầng tốt sẽ tiếp tục gia tăng.
Điều quan trọng nằm ở chỗ: đây không còn là bài toán đầu cơ chờ giá tăng, mà là kinh doanh bất động sản theo mô hình vận hành tạo doanh thu đều đặn, được hậu thuẫn bởi định hướng chính sách trong dài hạn.
Từ “có đất” đến “kinh doanh dòng tiền”: Bài toán không chỉ nằm ở xây dựng
Dù cơ hội đang mở ra, nhưng thực tế cho thấy không phải cứ có đất là có thể xây dựng và khai thác hiệu quả. Một công trình cho thuê thành công cần giải quyết đồng thời nhiều bài toán:
Thiết kế đúng mô hình khai thác
Diện tích bao nhiêu là hợp lý? Bao nhiêu phòng để tối ưu doanh thu? Có nên tích hợp tiện ích? Đối tượng thuê mục tiêu là ai?
Tối ưu chi phí đầu tư và thời gian hoàn vốn
Chi phí xây dựng, dòng tiền vận hành, tỷ lệ lấp đầy và khả năng sinh lời cần được tính toán ngay từ đầu thay vì xây theo cảm tính.
Đảm bảo tiêu chuẩn vận hành lâu dài
Một công trình chỉ đẹp là chưa đủ – điều quan trọng hơn là dễ vận hành, bền vững và phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường thuê.
Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư cá nhân hiện nay bắt đầu tìm đến các đơn vị có khả năng đồng hành từ tư duy kinh doanh đến triển khai xây dựng thực tế, thay vì chỉ dừng ở vai trò nhà thầu thi công đơn thuần.
Với định hướng “Chuẩn xây dựng – Sáng kinh doanh”, TML không chỉ xây dựng công trình, mà còn tham gia cùng chủ đất trong bài toán tối ưu hiệu quả kinh doanh bất động sản. Từ việc phân tích vị trí, xác định mô hình phù hợp, tối ưu công năng đến triển khai thi công, mọi quyết định đều xuất phát từ mục tiêu cuối cùng: xây dựng công trình có khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Tạm kết
Khi chính sách phát triển nhà ở đang chuyển dịch theo hướng lấy nhà ở cho thuê làm trụ cột chiến lược, thị trường bất động sản cũng bắt đầu bước vào một giai đoạn mới – nơi giá trị không chỉ nằm ở tài sản sở hữu, mà còn ở khả năng khai thác hiệu quả tài sản đó. Với những người đang sở hữu quỹ đất phù hợp, đây có thể là thời điểm đáng cân nhắc để chuyển từ tư duy “giữ đất” sang tư duy xây dựng mô hình kinh doanh tạo dòng tiền dài hạn – một hướng đi vừa bám sát nhu cầu thực tế, vừa đồng hành cùng xu thế phát triển của thị trường.
Bạn đang có quỹ đất và muốn đánh giá khả năng khai thác theo mô hình nhà cho thuê? TML đồng hành cùng chủ đầu tư từ bài toán kinh doanh đến giải pháp xây dựng thực tế, giúp tối ưu hiệu quả đầu tư ngay từ bước đầu tiên.
Lưu ý quan trọng: Bài viết tổng hợp từ thông tin công khai ngày 19/5/2025 và mang tính tham khảo, định hướng – không phải tư vấn đầu tư hay tư vấn pháp lý. Bài sẽ được cập nhật khi có văn bản hướng dẫn chính thức.
